田田在2019年10月在北京市區(qū)購買了一套普通住房，并且已經(jīng)取得了房產(chǎn)證明，該套房子的價格為530萬元。2021年初，因為某些原因，田田準備將整套房子以580萬的價格轉讓出去。因為涉及到稅率問題，田田特意咨詢了財務代理公司的小盈。

　　【籌劃前分析】

如果此時轉讓，田田需要繳納增值稅:580÷(1+5%)×5%=27.62(萬元)，

需要繳納城市維護建設稅、教育費附加和地方教育費附加:27.62×(7%+3%+2%)=3.31(萬元)，

合計稅收負擔:27.62+3.31=30.93(萬元)。

【解決方案】　　

因為田田急著將這套房子出手，此時已經(jīng)無法等到持有滿2年再銷售住房了，為了享受滿2年免增值稅的政策，田田可以先實際銷售住房，等待滿2年后再辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。為保證購房者的利益并預防田田未來再將住房銷售給他人或者不辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，雙方可以簽訂一個抵押借款協(xié)議。田田向購房者借款580萬元，以該套住房作為抵押，并辦理抵押登記。這樣，不經(jīng)過購房者同意，劉先生是不可能再將住房銷售給他人的。

　　同時，田田與購房者簽訂一個購買該套住房的協(xié)議，協(xié)議約定住房辦理過戶的日期為2021年10月，如果劉先生拖延辦理住房過戶手續(xù)，可以約定每拖延一日支付一定數(shù)額的違約金，如果田田拒絕辦理住房過戶手續(xù)，可以約定一個比較高的違約金，這樣就可以預防田田再以高價將住房出售給他人。

　 【結果】

通過納稅籌劃，在進行記賬報稅時，田田可以減輕增值稅及其附加稅費負擔30.93萬元。

【簡明法律依據(jù)】

　　1、《增值稅暫行條例》;

2、《增值稅暫行條例實施細則》;

3、《城市維護建設稅暫行條例》;

　　4、《國家稅務總局關于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)(2005)172號);

　　5、《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅(2016)36號)。