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【稅務(wù)籌劃】降低單次銷售價(jià)格,節(jié)省企業(yè)成本70萬元

   小盈代表自家代理記賬公司參加商會(huì)開設(shè)的一個(gè)晚宴。席間,大家交談甚歡,小盈也在交談中認(rèn)識(shí)了喬總。喬總提到最近公司要出售一棟房子,想咨詢一下是否能進(jìn)行稅務(wù)籌劃小盈了解到的全部信息如下:

房屋不含增值稅售價(jià)為1600萬元,該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定,該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為600萬元,增值額為800萬元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納土地增值稅、增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及企業(yè)所得稅,小盈表示其可以使用兩次銷售籌劃方案。

  【分析】

  房地產(chǎn)銷售所負(fù)擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和增值稅,而土地增值稅是超率累進(jìn)稅率,即房地產(chǎn)的增值率高,所適用的稅率也越高。因此,如果可以分解房地產(chǎn)銷售的價(jià)格,從而降低房地產(chǎn)的增值率,則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修,因此,可以在簡(jiǎn)單裝修上做文章,將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算,這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃。

  【對(duì)比】

  籌劃前,應(yīng)納土地增值稅為310萬元。

  具體計(jì)算:

  土地增值率=800÷600=133.3%。

  應(yīng)納土地增值稅=800x50%-600x15%=310(萬元)。

  籌劃后,將該房屋的出售分為兩個(gè)合同。第一個(gè)合同為房屋出售合同,不包括裝修費(fèi)用,房屋不含增值稅出售價(jià)格為1200萬元,允許扣除的成本為400萬元。第二個(gè)合同為房屋裝修合同,裝修費(fèi)用不含增值稅400萬元,允許扣除的成本為150萬元。應(yīng)納土地增值稅為155萬元。

  具體計(jì)算:

  土地增值率=600÷400=150%。

  土地增值稅=600x50%-400x15%=240(萬元)

  【結(jié)果】

  經(jīng)過財(cái)稅籌劃,在進(jìn)行記賬報(bào)稅時(shí)減輕企業(yè)成本負(fù)擔(dān)70萬元(310-240)

  政策依據(jù)

  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字(1995)6號(hào))第十條規(guī)定:條例第七條所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率,每級(jí)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的比例,均包括本比例數(shù)。

  計(jì)算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算,具體公式如下

  ()增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅稅額=增值額x30%

  ()增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過100%

  土地增值稅稅額=增值額x40%-扣除項(xiàng)目金額x5%()增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過200%土地增值稅稅額=增值額x50%-扣除項(xiàng)目金額x15%()增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%

  土地增值稅稅額=增值額x60%-扣除項(xiàng)目金額x35%公式中的5%、15%35%為速算扣除系數(shù)。

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